《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點實施辦法(暫行)》已經(jīng)政府常務會討論通過。根據(jù)有關規(guī)定,現(xiàn)對本暫行辦法進行解讀:
一、修訂背景
為規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市行為,保障集體建設用地所有權人和使用權人合法權益,構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點操作指南》的通知等相關文件規(guī)定,結合我縣實際,制定了《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點實施辦法(暫行)》。
二、目標任務
探索建立“同權同價、同權同責、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場和服務監(jiān)管制度,建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,形成可復制、可推廣的改革成果。
三、主要內(nèi)容
自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點操作指南》和五原縣人民政府《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革實施方案》文件精神,經(jīng)充分學習借鑒先進地區(qū)改革試點經(jīng)驗及結合我縣改革試點探索實際,重點對入市主體、途徑及條件、用途、入市方式及入市程序、土地增值收益分配管理、開發(fā)管理等內(nèi)容進行試點。
四、涉及范圍
試點期間,在五原縣行政轄區(qū)范圍內(nèi)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的,適用本辦法。
五、執(zhí)行標準
本辦法自發(fā)布之日起施行,在五原縣實施改革試點期限內(nèi)有效,施行期間,五原縣其它政策文件與本辦法不一致的,以本辦法為準,本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的,以新頒布上位法及政策為準。
六、注意事項
要抓住“兩項前置條件”,加快完成詳細規(guī)劃(村莊規(guī)劃)編制,完成集體土地所有權和使用權確權登記;
要緊盯“三項負面清單”,不得通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設用地入市,不得將宅基地納入入市范圍,符合入市條件的土地不得用于商品住宅建設;
要探索“兩項重點機制”,兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機制,保護農(nóng)民集體和個人權益,保障市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。
七、關鍵詞詮釋
入市:是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)等方式進入土地市場交易的行為。
就地入市:規(guī)劃用途須是建設用地且為經(jīng)營性的、土地利用現(xiàn)狀是建設用地、土地權屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式。
異地調(diào)整入市:規(guī)劃用途須是建設用地且為經(jīng)營性的、土地利用現(xiàn)狀是農(nóng)用地(不占耕地)、土地權屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式。
八、惠民利民舉措
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依據(jù)實際情況制訂收益分配方案,并依法履行民主決策程序,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市收益主要用于“三農(nóng)”,壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。切實拓寬行政村的財產(chǎn)性收入,增加黨支部、村委會的“話語權”,充分發(fā)揮其對集體經(jīng)濟發(fā)展的引領作用。為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施注入動力。
九、辦法主要內(nèi)容
入市管理辦法共7張48條。
第一章為總則,明確了制定依據(jù)及適用范圍
為探索建立“同權同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市制度,規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市,保障農(nóng)民合法權益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點操作指南》的通知等相關文件規(guī)定,結合五原縣實際,制定該辦法。
在五縣縣實際管轄區(qū)域內(nèi)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的,適用本辦法。
辦法所指的集體經(jīng)營性建設用地是指五原縣國土空間總體規(guī)劃(2021年-2035年)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、生態(tài)保護規(guī)劃中確定為工礦倉儲用地、商服用地、保障性住房等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記的集體建設用地。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市,是指集體經(jīng)營性建設用地在所有權不變的前提下,使用權以出讓、租賃、作價出資(入股)、聯(lián)營等有償方式進入土地市場交易的行為。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不得用于商品住宅開發(fā)。
第二章明確了入市主體、途徑及條件
1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市主體為具有土地所有權的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會。
2、入市主體以全資方式設立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務的市場法人、具有法人資格的屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員書面委托授權,可在授權范圍內(nèi)代理實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市事項。
3、依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地,具備開發(fā)建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的,可以直接就地入市。
4、村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營性建設用地,在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數(shù)量不減少,質(zhì)量有提高的前提下,可以由縣自然資源局擬定異地調(diào)整方案,并報縣人民政府批準由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織先行組織復墾為農(nóng)用地后,調(diào)整到本縣轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)或者其他符合條件的區(qū)域入市。
5、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地就地入市應當符合以下條件:
(一)符合五原縣國土空間總體規(guī)劃(2021年-2035年)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃或村莊規(guī)劃、相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求;
(二)依法取得集體所有土地權屬或者集體土地使用權證書;
(三)地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢,或者經(jīng)所有權人書面同意隨土地一同入市;
(四)未被司法機關、行政機關限制土地權利;
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
6、采取調(diào)整途徑入市的,應當符合以下條件:
(一)需調(diào)整地塊在現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀圖中為建設用地;
(二)需調(diào)整地塊位于村莊范圍內(nèi),且布局零星、分散;
(三)土地權屬清晰無爭議;
(四)地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢;
(五)需調(diào)整地塊應當復墾為農(nóng)用地,且復墾后的農(nóng)用地面積,不得小于擬入市地塊面積;調(diào)整涉及占用耕地的,復墾為耕地的面積,不得小于所占用的耕地面積,且質(zhì)量不得低于所占用的耕地的質(zhì)量;
(六)擬入市地塊不屬于永久基本農(nóng)田,且為五原縣國土空間總體規(guī)劃(2021年-2035年)劃定的建設用地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃(城鄉(xiāng)規(guī)劃)或者村莊規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設用地;
(七)擬入市地塊在調(diào)整完畢后,必須符合本辦法第十二條第(一)項及第(四)項規(guī)定的條件;
(八)調(diào)整完畢后的建設用地面積總量不得大于調(diào)整之前;
(九)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
7、有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不得入市:
(一)農(nóng)村宅基地使用權,但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外;
(二)土地權屬有爭議的;
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權利的;
(四)已辦理抵押登記,但未取得抵押權人書面同意的;
(五)地上建筑物、構筑物及其他附著物存在權屬糾紛影響農(nóng)村集體建設用地入市的;
(六)沒有明確土地使用條件的;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第三章是明確了入市方式及入市程序
1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可按出讓、租賃、作價出資(入股)、聯(lián)營等有償使用方式入市。
2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資(入股)、聯(lián)營,應采取招標、拍賣或者掛牌的方式公開交易以確定土地使用權人。
3、未經(jīng)公開入市交易或者未經(jīng)批準采取協(xié)議方式入市交易的,農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資(入股)、聯(lián)營協(xié)議。
4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行:
一是入市主體申請;二是鎮(zhèn)人民政府審查,縣自然資源局根據(jù)初審意見,會同相關行政主管部門,對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查;三是入市主體進行地價評估及入市方案擬定,縣自然資源部門應會同入市主體根據(jù)地塊評估價格、產(chǎn)業(yè)政策等因素,集體決策確定底價,并予以保密,底價不得低于入市成本,不得低于出讓宗地所在區(qū)域基準地價的70%,也不得低于國家規(guī)定的相應國有建設用地出讓最低價標準,最終報價低于底價的,不得成交;四是入市方案表決,入市方案應當經(jīng)集體經(jīng)濟組織2/3以上成員或者村民代表表決,并形成正式表決材料;五是入市方案審核,入市方案經(jīng)表決通過后,由入市主體提交自然資源部門,經(jīng)自然資源部門組織有關部門審查后,報請縣人民政府核對;六是公告及交易,入市方案經(jīng)審核通過后,由縣自然資源部門在中國土地市場網(wǎng)以及本縣主要媒體上發(fā)布入市交易公告,以招標、拍賣、掛牌方式交易的,交易行為應當進入內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源網(wǎng)上交易網(wǎng)進行交易;七是簽訂成交確認書及公示,土地成交后,受讓人、承租人須在交易現(xiàn)場簽訂土地成交確認書或者作價出資(入股)確認書;八是簽訂流轉(zhuǎn)合同,土地交易結束之日起20個工作日內(nèi),交易雙方須按照成交確認書或者作價出資(入股)確認書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價出資(入股)協(xié)議。
第四章是明確土地增值收益分配管理
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)、聯(lián)營入市交易的,交易雙方應當按照規(guī)定向國家繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市取得的收益,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應當按照規(guī)定納入農(nóng)村集體資產(chǎn)及收益進行統(tǒng)一管理,接受審計監(jiān)督和監(jiān)管。具體分配依據(jù)縣財政和農(nóng)牧業(yè)和科技局會同相關部門制定的有關辦法為準。
第五章明確了開發(fā)管理內(nèi)容
1、依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的使用權人,應按照法律法規(guī)有關規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓(出租)合同確定的開發(fā)期限、土地用途及相關土地使用條件開發(fā)利用土地。
2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權入市成交后,任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設條件。因規(guī)劃調(diào)整等原因,確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的,參照國有建設用地改變土地用途、變更容積率的程序辦理相關審批手續(xù)。
3?、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地所有權人負責監(jiān)督使用權人按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓(出租)合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地使用權人,未按照出讓、出租合同或者作價出資(入股)、聯(lián)營等協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的,由所有權人會同自然資源部門參照國有閑置土地的認定標準,認定是否屬于閑置土地。
4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的,土地使用權原則上由代表其所有權的農(nóng)民集體無償收回,其地上建筑物、附著物按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理,法律法規(guī)另有規(guī)定的,按法律法規(guī)執(zhí)行。
5、有下列情形之一的,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)縣人民政府批準,可以收回集體經(jīng)營性建設用地使用權:
(一)為實施村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設,需要使用土地的;
(二)用地單位和個人未按合同約定或者批準文件規(guī)定的用途和期限使用土地,又拒不改正的;
(三)土地閑置滿兩年的;
(四)集體經(jīng)營性建設用地使用權流轉(zhuǎn)期限屆滿的;
(五)因撤銷、遷移等原因停止使用土地的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六章明確了轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押條件
1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租,應當簽訂書面合同,原土地使用者的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
2、通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權,其使用年限為原出讓、出租合同或者作價出資(入股)協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。
3、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的,統(tǒng)一按國家有關規(guī)定依法繳納相關稅費,土地增值收益調(diào)節(jié)金按照《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法(暫行)》收取。
第七章明確了工作中的法律責任